Bei einem Mieterhöhungsverlangen muss die Ausgangsmiete nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deswegen unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. Die Ausgangsmiete muss auch nichtunter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lediglich die vom Vermieter neu verlangte Miete muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten hatten von der Klägerin eine Wohnung gemietet, die sie seit August 2000 bewohnen. Die Miete beträgt rund 460 Euro (5,90 Euro pro Quadratmeter). Im September 2002 forderte die Klägerin von den Beklagten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete auf rund 485 Euro (6,22 Euro pro Quadratmeter).
Die Beklagten stimmten dem nicht zu. Im sich anschließenden Prozess holte das AG ein Sachverständigengutachten ein, worin der Sachverständige für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 Euro bis 6,23 Euro ermittelte.
Das AG gab der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung statt; das LG wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des LG auf und gab der Klage statt.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Entgegen der Auffassung des LG ergibt sich der Anspruch der Klägerin aus § 558 Abs.1 S.1 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs.2 S.1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert. Die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Bandbreite. Ist kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, wird die ortsübliche Vergleichsmiete mittels eines Sachverständigengutachtens festgestellt. Dabei wird die vom Vermieter neu verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
Entgegen der Auffassung des LG setzt ein rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen aber nicht voraus, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Diese Auslegung widerspricht dem Wortlaut des § 558 Abs.2 S.1 BGB, der sich nicht auf die Ausgangsmiete, sondern nur auf die neu verlangte Miete bezieht.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 9.8.2005, Quelle: BGH online
(Meldung vom 10.08.2005)
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